Правило 70% во флиппинге: как посчитать максимальный оффер

Правило 70% говорит: максимум, который стоит заплатить за дом под флип, — это 70% от стоимости после ремонта минус стоимость ремонта. Формула максимального оффера (MAO, maximum allowable offer): ARV × 0.70 − ремонт. Для дома, который после ремонта на $48,000 будет стоить $320,000, это $176,000. Это правило большого пальца: быстрое, полезное как фильтр и молчащее о половине ваших настоящих расходов.

Что такое правило 70% во флиппинге

ARV (after repair value) — это цена, за которую дом должен продаться, когда ремонт закончен. Правило 70% берёт эту цифру, оставляет от неё 70% и вычитает стоимость ремонта. Результат — самая высокая цена, при которой, по мнению правила, сделка ещё работает.

Максимальный оффер = ARV × 70% − Стоимость ремонта

Отложенные 30% — это не прибыль. Это один мешок на всё, что правило не называет: расходы на closing (оформление) при покупке, расходы на содержание дома, пока он ваш, стоимость заёмных денег, комиссии и closing при продаже, резерв на непредвиденные расходы — и уже после всего этого ваша прибыль.

Поэтому правило работает как первый фильтр и не работает как окончательный ответ. Его можно прикинуть за секунду у дома или на странице объявления. Но какая у вас маржа на самом деле, оно сказать не может.

Как посчитать максимальный оффер по правилу 70%

Возьмём дом-пример, который используется на всём сайте: 1,600 кв. футов, 3 спальни, 2 ванные, 1978 года постройки. По проданным comps (сравнимым продажам) ARV выходит $320,000, по осмотру зона за зоной ремонт — $48,000.

Бесплатный калькулятор «Максимальный оффер (правило 70 %)» в Flip Investor OS делает ровно это: ARV × процент правила − ремонт − любые другие расходы, которые вы хотите снять сверху (комиссия оптовика, ваш closing), с округлением вниз до доллара, а рядом для справки — цифры при 65% и 75%.

Обратите внимание, как много значит процент. Переход с 65% на 75% на этом доме двигает оффер на $32,000 — при прибыли, которая, как вы увидите ниже, около $35,000. Процент — не мелочь.

Когда 65% или 75% подходят лучше, чем 70%

Правило понятия не имеет, какие у вас расходы. Процент — это место, где вы ему об этом сообщаете. Меньший процент откладывает больше денег на расходы и прибыль; больший — предполагает, что расходы невелики.

Ближе к 65%, когда:

• Берёте hard money (короткий кредит от частного кредитора). Два пункта и 11% годовых на шестимесячном кредите — это примерно 7.5% от суммы кредита ещё до того, как вы что-то починили.
• Срок долгий: ремонт с кучей разрешений, медленный рынок, продажа зимой.
• Продаёте с полной комиссией агента (около 5–6% от ARV плюс closing продавца).
• Ценовой сегмент низкий. Фиксированные расходы — title, инспекции, коммуналка — одинаковы для дома за $150,000 и за $400,000, поэтому от дешёвого ARV они откусывают большую долю.
• Цены в районе стоят или падают.

Ближе к 75% — только когда:

• Покупаете за наличные и продаёте быстро.
• Дом в дорогом сегменте, где фиксированные расходы — малая доля ARV.
• Вы знаете, что расходы на продажу низкие (листинг за фиксированную плату, покупатель уже есть).
• Смета ремонта твёрдая: коммерческое предложение (КП) подрядчика, а не прикидка.

Если вы не уверены, в каком случае находитесь, честный ответ такой: правило вам этого не скажет. Полный расчёт оффера по каждому расходу — скажет.

Что правило 70% не учитывает

Каждый расход ниже — настоящий, и для правила все они — «где-то внутри 30%». На доме из примера, с допущениями по умолчанию, которые использует Flip Investor OS, они складываются так:

Расходы зависят от рынка, кредитора и сезона, так что ваши цифры будут другими — но нулём они не будут никогда. Полный список того, во сколько обходится флип помимо ремонта, разобран отдельно.

Ещё две вещи, которые правило игнорирует:

• Непредвиденные расходы. Смета ремонта — это прогноз. Без резерва каждый сюрприз идёт прямо из прибыли.
• Качество данных. $48,000 по осмотру с фото по каждой зоне — это одно; $48,000, прикинутые с подъездной дорожки, — другое. Правило даёт обоим один и тот же оффер.

Полный максимальный оффер: учтён каждый расход

Полный максимальный оффер начинается с ARV, вычитает каждый расход и прибыль, которую вы хотите оставить себе, и то, что остаётся, — максимум, который можно заплатить. Поскольку closing при покупке — это доля от цены, последний шаг делит на 1 + % расходов на покупку, а не вычитает их.

Максимальный оффер (наличные) = (ARV − Расходы на продажу − Содержание − Ремонт − Непредвиденные − Целевая прибыль) ÷ (1 + % расходов на покупку)

Flip Investor OS по умолчанию берёт целевую прибыль 10% от ARV — $32,000 на этом доме. Вот расчёт за наличные:

Проверьте: при $202,941 расходы на покупку — $4,059; 202,941 + 52,800 + 4,059 + 9,000 + 19,200 = $288,000; 320,000 − 288,000 = $32,000 прибыли. Каждый доллар на месте.

С hard money та же формула дополнительно вычитает стоимость кредита на ремонтную часть займа и делит на большее число, потому что каждый лишний доллар цены занимается на 90% и стоит пунктов и процентов. При допущениях приложения (в кредит 90% цены + 100% бюджета ремонта, 11% годовых, 2 пункта, 6 месяцев) стоимость кредита на каждый занятый доллар — 0.02 + 0.11 × 6 ÷ 12 = 7.5%, и максимальный оффер падает до $186,703.

Можно открыть бесплатный калькулятор со своими ARV, ремонтом и допущениями; та же арифметика работает в Анализе сделки у каждого объекта, который вы добавите.

Правило большого пальца против полного оффера на одном доме

Колонка прибыли — это полный расчёт при каждой цене: ARV − цена − ремонт с непредвиденными − 2% на покупку − содержание − продажа − кредит, если он есть. Читайте таблицу двумя способами.

Во-первых, конкретно на этом доме правило 70% строже, чем цель 10% от ARV: покупатель за наличные, упёршийся в 70%, прошёл бы мимо сделки, которая при $202,941 всё ещё оставляет $32,000. А покупатель с hard money при цене по правилу уже на 13.6% от ARV, а при 75% — на 8.2%. Тот же дом, то же правило — другая маржа, потому что правило не видит кредит.

Во-вторых, проценты не взаимозаменяемы. 75% с hard money на этом доме оставляют меньше целевой прибыли приложения по умолчанию. В этом весь аргумент за полный расчёт до подписи: он показывает маржу, а стресс-тесты в расчёте прибыли флипа показывают, как быстро она исчезает, когда ARV выходит на 5% ниже или ремонт на 20% дороже.

Как пользоваться максимальным оффером, когда делаете предложение

Максимальный оффер — потолок, а не стартовая цена. Три привычки делают его полезным:

1. Сначала правило, потом полный оффер. Правило за секунду говорит, стоит ли объявление часа вашего времени. Полный оффер — с вашими цифрами содержания, кредита и продажи — говорит, где остановиться.
2. Держите ремонт честным. Оффер двигается доллар в доллар со сметой. Смета, где неизвестная строка помечена «Без цены», а не $0 — именно так это устроено в Flip Investor OS, — не даст вам предложить цену по цифре, которую так и не досчитали.
3. Предлагайте ниже потолка и торгуйтесь к нему, но не выше. Если запрашиваемая цена намного выше вашего максимума, этот дом по такой цене — не флип. Он станет флипом, только если цена упадёт, ремонт уменьшится или ARV действительно выше — и на последних двух люди чаще всего себя и обманывают; об этом разбор того, почему флипы теряют деньги.

Никакая формула не решает за вас. Она показывает запас прочности при данной цене, чтобы решение было вашим — с цифрами перед глазами, а не после closing.