Cálculo rápido de renta: regla del 1 %, GRM, cap rate, cash-on-cash y DSCR

El cálculo rápido de una propiedad en renta convierte cuatro números (precio, renta, gastos, enganche y cuota del préstamo) en cinco razones: renta ÷ precio para la regla del 1 %, multiplicador de renta bruta (GRM) = precio ÷ renta anual, cap rate = NOI anual ÷ precio, cash-on-cash = flujo de caja anual ÷ enganche y DSCR = NOI mensual ÷ cuota. Una casa de $320,000 con renta de $2,400: 0.75 %, 11.1, 5.4 %, −2.4 % y 0.90.

La regla del 1 %: renta sobre precio

La regla del 1 % es el filtro más rápido que existe: la renta mensual debería ser al menos el 1 % del precio de compra. Es una regla práctica de una época y de mercados donde era fácil cumplirla, y hoy en muchos mercados de EE. UU. no lo es.

Renta sobre precio = Renta mensual ÷ Precio
Regla del 1 %: renta sobre precio ≥ 1 %

En una casa de $320,000, el 1 % es $3,200 al mes. Una renta de $2,400 es 0.75 %. Para qué sirve la razón: ordenar una lista larga de listados en segundos, y ver de inmediato que una casa en una zona cara necesitará un enganche grande para dar flujo de caja. Qué omite: todo el lado de los gastos. Impuestos a la propiedad del 0.5 % o del 2.5 % del valor al año, una HOA (asociación de propietarios), un techo viejo, una vacancia del 15 % en un mercado lento: la regla del 1 % no ve ninguno. Tome un "pasa" como "mire más de cerca", no como "compre", y un "no pasa" como "necesitará más enganche", no como "no".

Multiplicador de renta bruta (GRM)

El GRM (gross rent multiplier) hace la misma pregunta que la regla del 1 % desde el otro lado: ¿cuántos años de renta bruta cuesta la casa?

GRM = Precio ÷ (Renta mensual × 12)

Con $320,000 y $28,800 de renta anual, el GRM es 11.1. Una casa al 1 % tiene un GRM de 8.3; una al 0.5 %, de 16.7. Más bajo significa más barato respecto a la renta.

El GRM sirve para comparar casas de un mismo vecindario, donde los gastos son parecidos, y es la razón que usan los tasadores cuando valoran una renta por el enfoque de ingresos. Omite lo mismo que la regla del 1 %: ni gastos, ni préstamo, ni estado de la casa. Es un precio por renta, el equivalente en rentas del precio por pie cuadrado.

La fórmula del cap rate

El cap rate (tasa de capitalización) es la primera razón que mira los gastos. Es el ingreso neto anual de la casa como parte de su precio, como si la comprara de contado.

NOI = Renta − Gastos operativos (vacancia, administración, mantenimiento, reservas, impuestos, seguro, HOA)
Cap rate = NOI anual ÷ Precio

Los gastos operativos no incluyen la cuota del préstamo: ese es el punto. El cap rate mide la casa, no el financiamiento, así que es comparable entre un comprador de contado y uno con 20 % de enganche, y entre dos casas con préstamos distintos. En la casa de ejemplo, el 40 % de la renta se va en gastos, el NOI es $1,440 al mes o $17,280 al año, y el cap rate es 5.4 %.

Para qué sirve: comparar casas y comparar una casa con el costo de pedir prestado. Si el cap rate está por debajo de la tasa de interés del préstamo, pedir prestado baja el retorno sobre su efectivo (apalancamiento negativo). Qué omite: el préstamo, la remodelación que la casa necesita antes de ganar esa renta y la calidad del estimado de gastos. Un cap rate construido sobre "los gastos son el 40 % de la renta" es un boceto; uno construido sobre la factura de impuestos, una cotización de seguro y una reserva de mantenimiento para una casa de esa edad es una cifra.

El estimado de gastos es el punto débil de toda razón de renta. Del 40 al 50 % de la renta es una regla práctica común para una casa unifamiliar antigua una vez contados vacancia, administración, mantenimiento, reservas, impuestos y seguro; el artículo sobre BRRRR los muestra desglosados, como lo hace la lectura BRRRR de un negocio en Flip Investor OS. Los costos varían por mercado, y un condado con 2 % de impuesto a la propiedad rompe cualquier regla nacional.

Flujo de caja y retorno cash-on-cash

El flujo de caja es lo que queda cada mes después de los gastos y la cuota del préstamo. El retorno cash-on-cash pone el flujo de caja anual frente al efectivo que puso.

Flujo de caja = Renta − Gastos operativos − Cuota del préstamo
Cash-on-cash = Flujo de caja × 12 ÷ Enganche

Es la única de las cinco razones que depende de su financiamiento. Ponga 25 % de enganche y la cuota es una cifra; ponga 40 % y es otra, con un denominador mayor. Eso hace que el cash-on-cash sea personal, y ahí están su utilidad y su debilidad: dice qué gana su dinero en este negocio, y no dice nada de la casa en sí. Un cash-on-cash alto puede ser una buena casa o un enganche muy pequeño sobre un préstamo que apenas se cubre.

El Cálculo rápido toma el enganche y la cuota tal como los ingresa; no dimensiona el préstamo. Use la cuota de la cotización de su prestamista, o la fórmula estándar de amortización: sobre un préstamo de $240,000 al 7 % a 30 años es $1,596.73 al mes.

El cálculo del DSCR

El DSCR (debt service coverage ratio, cobertura de la cuota) es la razón del prestamista: cuántas veces el ingreso neto de la casa cubre la cuota del préstamo.

DSCR = NOI mensual ÷ Cuota mensual del préstamo

En 1.0 la renta después de gastos cubre la cuota exactamente y no sobra nada. Por debajo de 1.0 usted paga la diferencia cada mes. Los prestamistas DSCR, que analizan la propiedad en lugar de sus declaraciones de impuestos, suelen buscar alrededor de 1.2 o más para sus mejores condiciones; el umbral es suyo y vale la pena preguntarlo antes de contar con una refinanciación.

El DSCR sirve para ver cuánto espacio hay entre la renta y la cuota, y para saber qué pensará un prestamista antes de que lo diga. Omite por completo el enganche (un préstamo menor siempre lo mejora) y usa los supuestos de gastos del prestamista, que pueden ser más estrictos que los suyos.

Ejemplo: una casa, cinco razones

La casa de ejemplo que se usa en todo este sitio, como renta terminada: $320,000, 1,600 sq ft, 3 habitaciones y 2 baños. Renta de $2,400 al mes, gastos operativos tomados como el 40 % de la renta, 25 % de enganche y un préstamo a 30 años al 7 % por el resto. Todo es un ejemplo, no un dato de mercado.

Leídas de arriba abajo, cada razón afina la anterior. Renta sobre precio dice que la casa es cara respecto a la renta. El GRM dice once años de renta bruta. El cap rate dice 5.4 % sobre la casa en sí, por debajo del 7 % que cuesta el préstamo, así que pedir prestado perjudica. El flujo de caja dice −$156.73 al mes con 25 % de enganche. El DSCR dice que un prestamista ve una cobertura del 90 %.

Nada de esto es un veredicto. Con estos gastos, la casa llega al equilibrio con unos $2,661 de renta y a un DSCR de 1.2 con unos $3,193; un enganche del 40 % ($128,000) deja la cuota en $1,277.38 y el flujo de caja en +$162.62 al mes, 1.5 % de cash-on-cash. Las razones muestran adónde va el dinero y qué dato cambiaría la foto; si es un negocio para usted depende de su efectivo, de su estimado de renta y de su plan para la casa.

Cómo las calcula la app con los mismos números

En Flip Investor OS el Cálculo rápido de renta gratuito toma exactamente los datos de arriba: precio, renta mensual, gastos operativos como monto o como porcentaje de la renta y, opcionalmente, el enganche y la cuota mensual del préstamo. Con ellos devuelve renta ÷ precio con la regla del 1 % marcada, GRM, NOI anual, cap rate, flujo de caja mensual, cash-on-cash y DSCR.

Dos detalles siguen la regla de que lo desconocido nunca es $0. Sin enganche no se muestra el cash-on-cash, porque dividir entre nada no es un retorno; sin cuota no se muestra el DSCR y el flujo de caja es el NOI. Un precio o una renta en blanco significa que no hay resultado, no un resultado construido sobre cero. Nada de lo que ingresa se guarda. Abra la calculadora gratis y revise un listado en un minuto.

Cuando una casa se convierte en negocio en la app, la lectura BRRRR hace la versión completa de este cálculo: los gastos operativos desglosados (vacancia, administración, mantenimiento, reservas, impuestos, seguro, otros) con sus propios valores predeterminados, el nuevo préstamo dimensionado sobre el ARV y el LTV del prestamista, la cuota según tasa y plazo, y el efectivo que queda en el negocio junto al flujo de caja y el DSCR. La lectura de flip va al lado, sobre la misma casa, como se describe en flip vs BRRRR, y una prueba de estrés con la renta 10 % más baja y la tasa 1 % más alta muestra cuánto del margen es real. La app no dice si comprar; muestra las cifras y qué las mueve.