¿Flip o BRRRR? Cómo comparar las dos salidas en la misma casa

Flip vs BRRRR no es una elección entre dos casas; es una elección entre dos salidas en la misma casa. Comprar, remodelar y mantener son idénticos. Después, o vende, y la medida es la ganancia, o refinancia contra el valor después de reparaciones y alquila, y las medidas son el efectivo que queda en el negocio, el flujo de caja y el DSCR. En la casa de ejemplo el flip rinde $35,000 en unos seis meses; el BRRRR deja $30,600 en el negocio y, con una renta de $2,400, un flujo de caja de unos −$192 al mes.

¿Cuál es la diferencia entre fix and flip y comprar y mantener con BRRRR?

El ARV (after-repair value) es lo que vale la casa una vez terminado el trabajo. Las dos salidas se miden contra él, pero de maneras distintas.

Un flip vende al ARV. Cada costo se resta del precio de venta, y lo que queda es ganancia. El efectivo vuelve de una sola vez, normalmente en meses.

Un BRRRR (buy, rehab, rent, refinance, repeat) conserva la casa. Un prestamista la avalúa al ARV, presta una parte de ese valor (el 75% es el valor por defecto de la app), y el préstamo nuevo paga lo que haya pedido para comprar y devuelve efectivo. Lo que no volvió es el efectivo que queda en el negocio. Un inquilino paga después una renta contra el pago nuevo y los gastos.

Flip:   Ganancia = ARV − Precio − (Remodelación + Imprevistos) − Costos de compra − Financiamiento − Tenencia − Venta
BRRRR:  Préstamo nuevo     = ARV × LTV
        Efectivo devuelto  = Préstamo nuevo − Costos de refinanciamiento − Préstamo de compra
        Efectivo que queda = Efectivo invertido − Efectivo devuelto

Fix and flip vs comprar y mantener suele discutirse en abstracto. Es más claro con una casa y las dos aritméticas.

La casa de ejemplo como flip

1,600 pies cuadrados, 3 recámaras y 2 baños, construida en 1978. Comprada en efectivo en $200,000, $48,000 de reparaciones, ARV $320,000, seis meses de cierre a venta. Son cifras de ejemplo, no datos de mercado; su mercado pone las suyas.

En seis meses el inversionista tiene de vuelta los $265,800 más $35,000, y ninguna casa. Con hard money la ganancia baja a $17,900 (puntos e interés por $17,100) pero el efectivo al cierre baja a unos $24,560; cuánto cuesta hacer un flip de una casa tiene las dos columnas.

La casa de ejemplo como BRRRR

Misma compra, misma remodelación, mismos seis meses. En lugar de un comprador hay un avalúo, un préstamo nuevo y un inquilino. Los valores por defecto de la app: refinanciar al 75% del ARV, 7% anual, 30 años, costos de refinanciamiento del 2% del préstamo nuevo.

Efectivo invertido = 200,000 + 52,800 + 4,000 + 9,000 = 265,800
Efectivo devuelto  = 240,000 − 4,800 − 0 = 235,200
Efectivo que queda = 265,800 − 235,200 = 30,600

Sin costos de venta, porque nada se vende. En su lugar: costos de refinanciamiento, y $30,600 que se quedan en la casa mientras sea suya. No hay línea de ganancia; hay $80,000 de capital en papel y un resultado mensual, que es la siguiente tabla.

Flujo de caja y DSCR con una renta de $2,400

El refinanciamiento decide cuánto efectivo se queda adentro. La renta decide si la casa se sostiene sola cada mes después. Los gastos por defecto de la app, como parte de la renta, son vacancia 5%, administración 8%, mantenimiento 5%, reserva para reemplazos 5%; impuesto a la propiedad del 1.1% del valor al año y seguro de $1,800 al año, salvo que usted ingrese las cifras reales.

NOI           = 2,400 − 120 − 192 − 120 − 120 − 293.33 − 150 = 1,404.67
Flujo de caja = 1,404.67 − 1,596.73 = −192.06
DSCR          = 1,404.67 ÷ 1,596.73 = 0.88

El pago es el pago amortizado estándar a 30 años; el artículo de la calculadora BRRRR muestra la fórmula y lo que un punto de tasa le hace.

Así que con $2,400 la casa de ejemplo no cubre su pago nuevo con los gastos por defecto: le faltan unos $192 al mes, con un DSCR de 0.88 donde muchos prestamistas de renta quieren alrededor de 1.2. Eso no es un veredicto sobre la casa. Es la cifra, y dice qué datos importan: $2,700 de renta, un LTV menor, cifras reales de impuesto y seguro más bajas que las por defecto, o administrarla usted mismo moverían el resultado. El artículo del Cálculo rápido de una propiedad de renta corre la misma casa con varias rentas.

De qué depende cada salida

Las dos lecturas descansan sobre incógnitas distintas, y esa es la comparación de verdad.

El flip depende de un precio de venta. El ARV es un estimado a partir de comps; la venta es un comprador en un día. Si el mercado se afloja un 5% entre la compra y la publicación, la ganancia baja $16,000 más el cambio en los costos de venta, a $19,960. Los meses de tenencia y la remodelación son las otras dos variables, y son las mismas en las dos salidas.

El BRRRR depende de un avalúo y de una renta. El valuador, no un comprador, fija el valor, y un avalúo 5% más bajo significa un préstamo de $228,000 en lugar de $240,000: $11,760 menos de vuelta después del 2% de costos de refinanciamiento, así que $42,360 quedan en el negocio. La renta tiene que sostenerse después cada mes durante años, contra vacancias, un techo en el año ocho y una tasa de interés que el prestamista fija en el refinanciamiento. Un BRRRR también necesita que el prestamista acepte el refinanciamiento; un periodo de seis meses o más de propiedad (seasoning) es común.

Las dos dependen de la remodelación y de los meses. Una remodelación de $63,360 en lugar de $52,800 le cuesta al flip $10,560 de ganancia y deja al BRRRR con $41,160 en el negocio. Tres meses más cuestan a cada salida $4,500 de tenencia.

El riesgo del flip está concentrado en un solo evento. El del BRRRR está repartido en años e incluye a un segundo prestamista. Cuál prefiere es una pregunta sobre su efectivo, su mercado y su paciencia, no sobre qué estrategia es "mejor".

Impuestos, tiempo y lo demás

Un flip mantenido menos de un año suele tributar como ingreso ordinario, y hacer flips con frecuencia puede tratarse como un negocio con sus propias consecuencias fiscales; una propiedad de renta se mantiene años, tiene depreciación y un tratamiento distinto al venderla, y un refinanciamiento no es una venta. Cuál de esas situaciones aplica a usted, y si tiene sentido conservar una renta en su estado y en su situación, es una pregunta para un profesional de impuestos con licencia y un abogado, no para un artículo ni para una app. El lado del tiempo es más simple de decir: un flip termina; una renta tiene un inquilino, reparaciones y un prestamista cada mes, y los $30,600 que quedan en el negocio no están disponibles para la próxima casa hasta que refinancie de nuevo o venda.

Cómo Flip Investor OS muestra las dos salidas lado a lado

En Flip Investor OS un negocio tiene un solo conjunto de datos (precio, ARV, remodelación, imprevistos, closing, tenencia, financiamiento) más, para el lado de la renta, una renta y las condiciones del refinanciamiento. Con ellos muestra Dos salidas en la misma tarjeta: la oferta máxima, la ganancia y el retorno del flip junto a la oferta máxima, el efectivo que queda en el negocio y el flujo de caja del BRRRR. Tocar una la elige como salida del negocio; la otra lectura sigue a la vista.

Las dos ofertas máximas son números distintos, porque responden preguntas distintas. La del flip es el precio más alto al que la ganancia todavía alcanza su meta (10% del ARV por defecto). La del BRRRR es el precio más alto al que el efectivo que queda se mantiene dentro de su meta (por defecto, nada que quede en el negocio), y en la casa de ejemplo con los valores por defecto es $170,000: $240,000 de préstamo nuevo, menos $4,800 de costos de refinanciamiento, menos $52,800 de remodelación y $9,000 de tenencia, son $173,400, divididos entre 1.02 por el 2% de costos de cierre sobre el precio. La renta no mueve esa oferta, pero la app no la muestra sin una renta, porque una oferta sin renta detrás ocultaría si la casa sostiene su pago.

"BRRRR a este precio" muestra toda la cadena en diez líneas, del efectivo invertido al flujo de caja y el DSCR, y si falta la renta, el ARV o la remodelación dice "Faltan N datos" en lugar de imprimir $0. Las Pruebas de estrés corren en las dos salidas: avalúo −5%, remodelación +20%, tres meses más, renta −10%, tasa +1%, todo junto. La Puntuación del negocio describe el margen de seguridad y la calidad de los datos con etiquetas neutrales para cada salida, y nunca dice cuál elegir. Tanto la calculadora de ganancia del flip como la BRRRR son gratis sin tarjeta si quiere pasar su propia casa por las dos.

Una vez comprada la casa, el Proyecto conserva la salida elegida: un flip termina con una pantalla de venta y un BRRRR con una de refinanciamiento, donde el avalúo, el préstamo nuevo, el pago real y la renta real se registran contra el plan, y el proyecto se muestra como conservado en lugar de vendido.