Costos de tenencia en un flip: qué incluyen y cómo calcularlos

Los costos de tenencia en un flip son lo que la casa le cuesta cada mes mientras es suya: impuestos, seguro, servicios, HOA, intereses del préstamo y gastos pequeños como el jardín, por los meses entre la compra y la venta. Cómo calcular los costos de tenencia: facturas mensuales más una doceava parte de las anuales, por los meses. A $1,500 al mes durante 6 meses, son $9,000.

Qué incluyen los costos de tenencia

Los costos de tenencia (en inglés holding costs o carrying costs) son todo lo que paga por tener la casa mientras nadie vive en ella. Empiezan el día en que cierra la compra y terminan el día en que cierra el comprador. Ninguno mejora la casa; son el precio del tiempo.

Las líneas, en el orden en que casi todos las calculan:

• Impuestos a la propiedad. El condado los cobra una o dos veces al año. Tome el monto anual de la última factura y divídalo entre 12. En muchos lugares los impuestos se reavalúan después de la venta, pero ese es problema del comprador.
• Seguro. Una casa vacía y en obra suele necesitar una póliza de builder's risk o de propiedad desocupada, no una póliza común de vivienda. Pida una cotización por el plazo del proyecto y divídala también entre 12.
• Servicios. Electricidad para herramientas y luces, agua, gas o combustible para calefacción y que no se congelen las tuberías, recolección de basura. Verano e invierno son distintos; use una cifra mensual realista.
• Cuotas de HOA. Mensuales o trimestrales cuando la casa pertenece a una asociación de propietarios. Revise también si hay una cuota de transferencia o una derrama extraordinaria.
• Intereses del préstamo. Si compró con un préstamo que no se cuenta en otra parte de su análisis, sus intereses mensuales van aquí. Más abajo volvemos a esto, porque es la línea que más veces se cuenta doble.
• Otros. Jardín o retiro de nieve, alarma o caja de llaves, un contenedor que se queda en el sitio, una cerca temporal. Poco cada uno, no tan poco juntos.

Los costos de cierre de la compra y los costos de venta no son costos de tenencia. Son pagos únicos en cada extremo del proyecto y la calculadora de ganancia del flip los cuenta por separado.

Cómo calcular los costos de tenencia

La fórmula es la misma en papel y en una app:

Tenencia al mes = Servicios + HOA + Intereses del préstamo + Otros + (Impuestos al año + Seguro al año) ÷ 12
Costos de tenencia totales = Tenencia al mes × Meses de propiedad

Dos detalles importan. Impuestos y seguro casi siempre se cotizan por año, así que se dividen entre 12 antes de unirse a las líneas mensuales. Y "meses de propiedad" es todo el periodo desde el cierre de la compra hasta el cierre de la venta, no la duración de la obra. Una remodelación de 3 meses deja la casa en el mercado uno o dos meses más, y en escrow (el periodo entre el contrato y el cierre) otro.

Si no conoce una línea, déjela en blanco en lugar de escribir $0. En blanco significa "todavía sin precio" y le recuerda averiguarlo; $0 significa "ese costo no existe", lo que rara vez es cierto para impuestos o seguro.

Ejemplo: la casa de ejemplo a 6 meses

Tome la casa de ejemplo que se usa en todo este sitio: ARV $320,000, 1,600 sq ft, comprada en $200,000 con una remodelación de $48,000. Digamos que es una compra de contado, con parte del efectivo de una línea de crédito sobre otra propiedad. Las líneas de tenencia podrían verse así:

Cada línea es un ejemplo, no un dato de mercado; su condado, su aseguradora y su prestamista ponen las cifras reales. Lo que importa es la forma: seis líneas, dos de ellas anuales, una multiplicación al final.

Esos $9,000 son uno de los seis costos de la ganancia de contado en esta casa: 320,000 − 200,000 − 52,800 (remodelación con 10 % de imprevistos) − 4,000 (cierre de compra) − 9,000 (tenencia) − 19,200 (venta al 6 % del ARV) = $35,000, el 10.9 % del ARV.

Qué hacen tres meses más

Nada en un flip sale mal tan en silencio como el tiempo. Un permiso que tarda cinco semanas en lugar de dos, un subcontratista que empieza tarde, un comprador cuyo financiamiento se cae en escrow: ninguno aparece como línea del presupuesto, y cada uno suma un mes de tenencia.

En la casa de ejemplo, tres meses más significan 9 × $1,500 = $13,500 en lugar de $9,000. La ganancia baja de $35,000 a $30,500, del 10.9 % del ARV al 9.5 %, por debajo de la meta predeterminada de la app, que es el 10 %.

Si la misma casa se compra con hard money (un préstamo privado a corto plazo para inversionistas) en lugar de efectivo, tres meses suman más que tenencia. El préstamo del ejemplo de hard money es de $228,000 al 11 % anual, es decir $2,090 de intereses al mes. Tres meses suman $6,270 de intereses además de $4,500 de tenencia, y la ganancia financiada pasa de $17,900 a $7,130. El tiempo cuesta más con dinero prestado.

Por qué los meses son el dato que más se subestima

Pregúntele a un flipper cuánto tomará un proyecto y la respuesta suele ser el cronograma de la obra. Pregúntele cuánto tomó de verdad y la respuesta incluye todo lo que hay alrededor. En esa diferencia crecen los costos de tenencia.

Un conteo realista de meses incluye:

1. Del cierre al inicio de la obra. Llaves, permisos, materiales pedidos, contratistas agendados. Con frecuencia de dos a cuatro semanas antes de que caiga la primera pared.
2. La remodelación misma. El estimado del contratista, más lo que la casa muestra una vez abierta. Un recorrido por zonas antes de comprar acorta la lista de sorpresas, pero nunca la elimina.
3. De la publicación al contrato. Fotos, días en el mercado, visitas, una oferta. En un mes lento esto solo puede ser de cuatro a seis semanas.
4. Del contrato al cierre. La inspección del comprador, sus pedidos de reparación, la tasación y la aprobación de su prestamista: normalmente de 30 a 45 días, más si el primer comprador se retira.

Sume los cuatro y un "flip de tres meses" suele ser un flip de seis. Por eso la regla en esta app es mirar cada negocio con tres meses más antes de decidir qué ofrecer. Si el margen sobrevive nueve meses, seis meses es cómodo; si solo funciona a seis, el negocio depende de que nada salga mal.

Tenencia e intereses del préstamo: no los cuente dos veces

El error más común en los costos de tenencia es pagar los intereses dos veces en el papel. Un análisis completo del negocio tiene una línea de financiamiento (puntos e intereses del préstamo de compra) y una línea de tenencia (impuestos, seguro, servicios, HOA, otros). Si los intereses del hard money están en financiamiento, no deben estar también en tenencia.

La regla práctica: la calculadora de tenencia tiene una línea de "intereses del préstamo" para dinero que no se cuenta en ninguna otra parte, como una línea de crédito, un préstamo privado de un familiar o un financiamiento del vendedor. Un préstamo hard money que el Análisis del negocio ya calcula se queda fuera.

El segundo error común es escribir $0 en una línea que nadie ha cotizado. El seguro de una casa vacía no es $0; es desconocido hasta que un agente lo cotiza. Un número que en realidad significa "no lo he revisado" hace que el total parezca más seguro de lo que es.

Cómo cuenta Flip Investor OS los costos de tenencia

En Flip Investor OS cada negocio lleva un costo de tenencia al mes y un número de meses. El Análisis del negocio los multiplica, suma el resultado a la remodelación con imprevistos, los costos de compra, el financiamiento y los costos de venta, y calcula la ganancia, el margen y la oferta máxima a la que la ganancia todavía alcanza su meta. Los mismos meses mueven los intereses del préstamo, así que un cambio en el cronograma mueve los dos.

La calculadora gratuita de costos de tenencia toma las seis líneas de arriba, divide las anuales entre 12 y muestra la cifra al mes y el total por los meses que ingrese. Una línea en blanco se trata como "no hay ese costo", y la calculadora necesita al menos una línea y los meses antes de mostrar un resultado. Abra la calculadora gratis y pruebe con su propia casa.

Cuando la casa se convierte en proyecto, los meses planeados quedan congelados en el plan original, el pronóstico se mueve con los hitos y los meses reales son los que dice el calendario. Si el pronóstico se alarga más que el plan, la lista Requiere atención muestra el hito vencido y la ganancia pronosticada muestra lo que cuestan los meses extra. La app no dice si el negocio es bueno; muestra cuánto del margen ya se llevó el calendario.

Cada negocio recibe además una prueba de estrés con tres meses más, junto a ARV −5 % y remodelación +20 %. Mire esa fila antes de mirar el caso base: las razones por las que los flips pierden dinero están casi todas ahí.