Recorrer una casa para flip en 30 minutos: checklist de inspección en 12 zonas

Qué revisar al comprar una casa para flip: recórrala en un orden fijo de 12 zonas, desde el exterior y el techo hasta los sistemas, la cocina y los baños, las superficies y las aberturas, y lo que está fuera de la estructura principal. En cada zona tome cuatro o cinco fotos y unas pocas notas. Este checklist para recorrer una casa de flip toma unos 30 minutos en una casa de 1,600 pies cuadrados y le deja la materia prima para un estimado línea por línea.

Por qué un orden fijo le gana a un paseo cuidadoso

Todo flipper ha recorrido una casa, vuelto a su escritorio y descubierto que nunca fotografió la placa de la calefacción. Un orden fijo lo evita. El orden de abajo es el que Flip Investor OS usa en el teléfono, y va de lo caro e invisible (estructura y sistemas) a lo barato y visible (pintura), porque las partidas caras deciden si el negocio existe o no.

Tres hábitos hacen que el recorrido sirva después:

• Fotos antes que notas. Una nota dice "calefacción vieja"; una foto de la placa dice 1998.
• Una toma amplia y luego los detalles. Una toma general de cada cuarto para el contexto, después acercamientos del problema.
• No ponga precios en el sitio. Poner precios en la banqueta lo ancla a adivinanzas. Los precios se ponen en el escritorio, con sus propias tarifas y las fotos delante.

Lleve una linterna, un probador de tomacorrientes, una cinta métrica y una forma de tomar fotos que queden en orden.

El checklist de inspección fix and flip en 12 zonas

1. Exterior / Terreno / Drenaje

• Revestimiento y pintura: material, descascarado, podredumbre en el borde inferior.
• Pendiente del terreno: ¿el suelo se aleja de la casa? Agua estancada o manchas en la base.
• Canaletas y bajantes presentes, fijos y descargando lejos de los cimientos.
• Entrada de autos, caminos, cerca, muros de contención: agrietados, levantados, inclinados.
• Árboles o ramas que tocan el techo o el revestimiento.

2. Techo

• Tejas faltantes, levantadas o parchadas; cuántas capas se ven en el borde.
• Cumbrera o entablado hundidos, vistos desde la calle.
• Tapajuntas en la chimenea, las ventilaciones y los encuentros con las paredes.
• Canaletas y fascia, musgo, hojas.
• Edad, si un permiso o el vendedor la indica. Si no, escriba "edad desconocida".

3. Cimientos / Estructura

• Grietas: las horizontales o en escalera son serias; las verticales finas, menos. Fotografíe con algo que dé escala.
• Paredes abombadas o inclinadas en el sótano o el crawlspace.
• Humedad, eflorescencia blanca, olor a encierro.
• Pisos desnivelados; puertas y ventanas que se traban.
• Acceso al crawlspace, barrera de vapor, madera en contacto con la tierra.

4. HVAC

• Edad de la calefacción y del aire acondicionado en la placa de datos (acercamiento legible).
• Óxido, corrosión, la línea de condensado, el filtro.
• Estado de los ductos y si hay retornos en los cuartos.
• ¿Funciona el sistema? Anote el termostato.
• Tipo de combustible y ventilación.

5. Electricidad

• Marca y amperaje del panel según la etiqueta; Federal Pacific y Zinsco son señales de alerta conocidas.
• Breakers o fusibles; espacios libres; dobles conexiones visibles con la tapa quitada (solo si es seguro y está permitido).
• Cableado de aluminio o knob-and-tube donde se pueda ver.
• Tomacorrientes GFCI cerca del agua; tomacorrientes con tierra (el probador).
• Empalmes expuestos, extensiones usadas como cableado.

6. Plomería / Calentador de agua

• Edad, tipo y óxido del calentador de agua; la válvula TPR y su tubo de descarga.
• Material de las tuberías donde se vea: galvanizado, polibutileno, cobre, PEX.
• Fugas o manchas debajo de cada lavabo.
• Presión de agua y velocidad de desagüe en un grifo y una tina.
• Edad de la línea de drenaje si se conoce; ubicación de la llave de paso principal.

7. Cocina

• Cajas de los gabinetes contra las puertas: ¿las cajas aguantan como para conservarlas?
• Encimeras y salpicadero.
• Electrodomésticos presentes, su edad, si funcionan.
• Fregadero, grifo, fugas debajo.
• Piso y ventilación.

8. Baños

• Azulejo, lechada y sellador; el entorno de la tina o la ducha.
• Tocador, grifo, y si el inodoro está firme al piso.
• Piso blando alrededor del inodoro o la tina: písela.
• Extractor presente y funcionando.
• Moho o daño por agua en el techo y en la base de las paredes.

9. Pisos / Paredes / Techos interiores

• Tipo y estado del piso, cuarto por cuarto.
• Grietas en el drywall, parches, manchas en el techo (una mancha significa agua; busque el origen).
• Pintura, molduras, puertas interiores.
• Techos de palomitas o paneles de madera.
• Olor a humo, mascotas o moho.

10. Ventanas / Puertas

• Tipo de ventana: vidrio sencillo o doble; vidrio empañado significa un sello roto.
• ¿Abren, cierran y traban?
• Podredumbre en marcos y alféizares.
• Puertas exteriores, cerraduras, burletes.
• Puerta del garaje y motor.

11. Piscina / Otras estructuras

• Superficie de la piscina, equipo, cerca.
• Terrazas, patios, cobertizos, garaje separado.
• Muros de contención.
• Ampliaciones: ¿parecen tener permiso?
• Electricidad y gas exteriores.

12. Otros

• Permisos y HOA: pregunte y anote lo que le dijeron.
• Limpieza y contenedores: ¿qué tan llena está la casa?
• Túneles de termitas o madera dañada.
• Anterior a 1978: pintura con plomo; materiales de la era del asbesto en pisos, revestimiento, techos.
• Zona de radón; pozo o fosa séptica.

Doce zonas, dos o tres minutos cada una. Si una zona no existe (sin piscina, sin garaje) márquela como no aplica. Si no pudo entrar (un crawlspace cerrado, el cuarto de un inquilino) márquela como sin acceso, que es algo distinto de bien.

Lo que una foto no puede decirle

Hasta el checklist de inspección fix and flip más completo deja espacios en blanco, y lo honesto es nombrarlos. La lista habitual:

• La línea de drenaje. El hierro fundido, el barro y la tubería Orangeburg fallan desde adentro. Solo una inspección con cámara lo muestra, y una línea fallada puede costar más que la cocina.
• El interior del panel eléctrico. Marca y amperaje están en la etiqueta; las barras quemadas, las dobles conexiones y los alimentadores de aluminio están detrás de la tapa.
• Daño por agua oculto. Una mano de pintura fresca esconde manchas durante unos meses. Pisos blandos, olor a encierro y drywall nuevo en un solo lugar son las pistas; la humedad detrás del entorno de la tina se encuentra abriéndolo.
• Permisos. Si el sótano terminado o el segundo baño tuvieron permiso es una pregunta de registros, no visual. El trabajo sin permiso puede significar rehacerlo, o una venta que se traba.
• El entablado del techo y el ático. Las tejas vistas desde la calle no muestran podredumbre en el entablado ni un ático húmedo.
• Lo que un inquilino tiene detrás.

Para cada uno de estos, su estimado recibe una línea con cantidad y sin precio, o un margen de imprevistos acorde al riesgo, y su oferta recibe una contingencia de inspección. Los errores del primer flip tiene una lista más larga de lo que se convirtió en dinero para quienes se saltaron este paso.

Cómo funciona el recorrido en el teléfono con Flip Investor OS

El recorrido en Flip Investor OS está hecho para una sola mano y sin señal. Abre la propiedad, toca Inspección, y las 12 zonas aparecen en el orden de arriba, cada una con un estado: sin empezar, en curso, lista, no aplica o sin acceso.

Recorrer la casa con la cámara (el Modo recorrido) mantiene la cámara del teléfono abierta dentro de la app. Las fichas de zona están justo encima del disparador, así que elige la zona, dispara y sigue; un botón "Lista · siguiente" marca la zona como terminada y abre la siguiente pendiente. Cada zona muestra también una lista corta de "Qué revisar", los mismos puntos del checklist de arriba, y un botón "Dictar una nota" que usa el reconocimiento de voz del propio teléfono, para que una nota se pueda decir mientras la otra mano sostiene la linterna.

Cada foto y cada nota se guardan primero en el teléfono, marcadas "Esperando sincronización", y se suben cuando vuelve la conexión. Un sótano sin señal no pierde nada, y recargar la página tampoco. Las fotos se comprimen en el dispositivo y la ubicación se elimina antes de subirlas.

Si quiere probarlo en su próximo recorrido, abra una cuenta gratuita: el recorrido y el Estimado por zonas forman parte de la prueba, y las ocho calculadoras son gratis sin tarjeta.

Qué hace la IA por fotos, y qué no hace

Después del recorrido, cada zona con fotos puede ser leída por la IA por fotos. Mira hasta ocho fotos de la zona, junto con la lista de "Qué revisar", y devuelve tres secciones separadas:

• Visible: lo que las fotos muestran de verdad (una placa de 1998, una grieta en escalera, vidrio empañado).
• Posible: lo que las señales visibles sugieren pero no prueban (una mancha en el techo puede ser una gotera vieja o una actual).
• No verificable por foto: la lista de la sección anterior, específica de esta zona, para que los espacios en blanco queden nombrados en lugar de olvidados.

También señala temas de seguridad a resolver antes de cualquier trabajo, como cableado expuesto o un panel abierto, y marca una sugerencia como "Revisar primero" cuando hay que encontrar la causa antes de que un arreglo cosmético tenga sentido.

Lo que la IA por fotos no hace es la parte que importa para su dinero. Nunca pone precios. Nunca llena una cantidad: la cantidad se mide en el sitio o la escribe usted. Y nada de lo que sugiere entra al Estimado hasta que usted toca para confirmarlo, editarlo o rechazarlo. Una sugerencia confirmada se convierte en una línea del Estimado con categoría, unidad y, si el trabajo está en Mis tarifas, su propio precio unitario; una sugerencia de texto libre se convierte en una línea sin precio. La IA describe, el código suma y usted decide.

Del recorrido al Estimado

El recorrido termina con 12 zonas de fotos y notas. El Estimado empieza a partir de ellas: líneas por zona, cada una con cantidad, unidad y un precio de Mis tarifas o del precio inicial (etiquetado "Precio inicial: no son datos de mercado"). Una línea sin precio se muestra como Sin precio, y los totales se leen Incompleto hasta que todas las líneas tienen precio. Esa etiqueta de Incompleto es el recorrido haciendo su trabajo: dice lo que usted todavía no sabe.

De ahí los números pasan al negocio: el estimado más imprevistos contra el ARV, los meses de tenencia, el financiamiento, los costos de venta. Cuánto cuesta hacer un flip de una casa presenta cada una de esas líneas en la casa de ejemplo, y cómo leer la cotización de un contratista muestra cómo se compara una cotización con el Estimado línea por línea una vez que los contratistas recorrieron las mismas 12 zonas.